묵시적갱신 임차인 임대인은 확실히 알아야 됩니다

전세나 월세를 한 번 이상 살아본 경험이 있으신 분들이라면 묵시적갱신이라는 단어도 함께 들어보셨을 겁니다 이는 임차인에게 유리한 제대로서 임대주택에 거주하는 분들이라면  반드시 알아야 할 개념인데요 오늘은 이러한 묵시적인 갱신의 정의와 해당 개념의 개정내용에 대해 말씀드려 보겠습니다

 

개정된 주택임대차보호법

 

 

묵시적갱신은?

 

묵시적갱신은 주택임대차보호법에 의거하여 전세 세입자는 계약 체결 이후에 2년간 법적으로 보호를 받게 되며 2년 이 지닌 이후에 계약을 해지하려면 임대차 기간 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인은 임차인에게 갱신 거절의 의사표시를 해야 됩니다 

즉 묵시적갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 연장한다는 임대인과 임차인의 암묵적인 동의라고 생각하면 편하게 이해하실 수 있죠

묵시적 갱신 누구에게 좋을까?

 

 

전세계약 상의 임대인과 임차인 중 묵시적갱신 규정을 통해 활짝 미소짓게 될 사람은 누구인지 몹시 궁금한데요
정답은 때에 따라서 다릅니다 주변 상황이 현재 임대료가 올라가고 있는 추세라면 어떨까요? 임대인의 경우 갱신되기 전에 임대료를 올리고 싶어 하겠죠 

반대로 주변에 공실이 점점 생기고 임대료가 점점 하락하고 있는 상황이라면 임차인은 계약이 만료되기 전에 임대료를 인하해 달라는 요구를 했어야 되겠죠?

묵시적갱신 왜 생긴 걸까?  

 

앞서 주택임대차보호에 관한 법률이 임차인의 이익을 보호하기 위해 만든 특별법임을 말씀드렸는데요. 그 중에서도 묵시적갱신은 임차인이 어떤 불이익한 상황에 놓였을때 그 빛을 발하는지 궁금하실 겁니다

옛날드라마를 보면 집주인이 가난한 임차인에게 다짜고짜 다가와 즉시퇴거를 요구하는 장면이 종종 등장하곤 했는데요. 과거에는 이러한 묵시적 계약 갱신이 인정되지 않았기 때문에 임차인은 임대인이 임의로 정한 이사날짜에 맞춰 부랴부랴 짐을 싸고 집을 알아봐야 하는 등의 갑질에 시달려야만 했습니다

 

 

때문에 오늘날 법률은 임대차 계약의 묵시적 전세 갱신을 인정하여 임차인이 최소한의 주거 이전기간을 가질 수 있도록 법적인 보호를 다하고 있는 것입니다

개정된 사항

 

구 조항은 전세계약 만료일 6개월 전부터 1개월까지 사이를 통보기간으로 보았으나 개정된 조항은 6개월에서 2개월 사이를 통보기간으로 새롭게 규정하여 임차인의 지위를 더욱 강화하였습니다

이는 임차인에게 보다 유리하게 바뀐 규정임이 명백하지만, 규정을 소급하여 적용할 경우 임대차 계약을 종료한 임대인의 이익을 현저히 해칠 수 있기 때문에 2020년 12월 10부터 현재의 임대차 계약에 적용되게 됩니다

갱신 이후 임차인의 사정으로 이사를 간다면?

만약에 묵시적 갱신이 된 이후에 개인적인 사정으로 인해 임차인이 이사를 가야 된다면 어떻게 해야 될까요?

주택임대차보호에 관한 법률에 의하면 임차인은 전세계약이 묵시적으로 연장되었다 하더라도 임대인에 대하여 갱신된 전세임대차계약을 먼저 종료할 수 있다는 규정을 두고 있습니다

 

하지만 임차인이 연장된 전세계약 등을 종료하겠다는 통보를 임대인에게 확실히 전달했다고 해서 곧바로 그 효력이 생기는 것은 아닙니다 관련 법률의 단서에 따르면 계약만료의 효력은 임차인의 해지 통보가 있었던 날로부터 3개월 후에 발생하며 그 기간이 지나기 전에는 임대인에게 전세금 반환을 청구하지 못합니다

 

왜냐하면 임대인에게도 계약해지에 미리 대비할 시간적 여유가 필요하기 때문이죠. 이처럼 묵시적 갱신규정은 임차인의 이익을 지키기위한 목적으로 탄생하였으나 동시에 선의의 임대인이 갑작스러운 상황으로 불이익을 입지 않게끔 양 측의 입장을 조화롭게 해결하는 방향으로 발전하였습니다

   

이처럼 묵시적갱신은 임차인과 임대인 두 사람간의 입장을 충분히 고려하여 만들어진 법률이니만큼, 임대사업을 하시는 분이나 임차인으로서 임대주택 거주를 앞두신 분이 필수적으로 알아야 할 법률상식이라고 생각합니다

 

세상은 점점 복잡해져 가고 그에 맞게 각종 제도와 보호에 관한 정책들도 세분화되고 다양해져가는데요 이 험한 세상에 내가 가진 권리를 가장 잘 지켜줄 수 있는 사람은 나 혼자 뿐이라는 생각으로 관련 법률규정에 대한 상식들을 하나하나 쌓아나가셔야 합니다

소중한 나의 권리를 지키기 위해, 또 무리한 소송으로 발전하여 서로 시간과 금전을 잡아먹는 일이 없기 위해 오늘 말씀드린 사항들을 꼭 염두에 두시기 바랍니다.