건폐율과 용적률 연면적은?

부동산 상식인 건폐율과 용적률 연면적을 알아보자!

 

 

광고 전단지나 배너를 통하거나 부동산에 직접 투자하기 위해 발품을 팔다 보면 필연적으로 듣는 단어들이 있는데요 오늘은 그중 건폐율과 용적률 연면적에 대해 알아보려고 합니다 

 

가장 기본이 되는 부동산 단어로 정확한 의미만 파악하고 있다면 살면서 충분히 도움이 될 수 있습니다 

 

건폐율이란?

 

건물의 바닥면적이 대지 면적에서 차지하는 비율을 말합니다 

 

약간은 허접하지만 그림을 통해서 설명하도록 하겠습니다 위에 그림은 하늘 위에서 바라본 땅과 건물의 모습이라고 이해 하시면 됩니다 

 

검은색 사각형이 땅 빨간색이 건물 이라고 이해하시면 됩니다 빨간색 건물이 검은색 땅 위에 차지하는 비율이 몇%냐?

 

 

만약 건폐율을 완벽하게 이해하고 계신다면 이 질문을 조금은 전문적으로 물어 볼 수 있죠 이 건물에 건폐율이 몇% 인가요?라고 물어볼 수 있겠죠

 

대지면적이 100평인 땅에 건물에 면적이 50평이라면 건폐율은 50%가 되고 80평이라면 80%입니다 

 

하나의 대지에 건축물을 건축하려는 주인의 입장에서는 건폐율이 50%인 것보다 80%로 건축하고 싶어 하지 않을까요?

 

그런데 이렇게 건폐율이 높아 높고 넓은 건물만 세우게 되면 건물과 건물 사이 일조량과 채광 등의 문제와 바람이 통하지 않는 채광의 문제가 발생하며 각종 재난이 발생했을 때 피신 등이 힘들어지기 때문에 법적으로 건폐율과 용적율의 규제를 두어 공간을 쾌적하게 조성할 수 있게 지정해 놓았습니다 

 

예를들어 1종 일반 주거 지역의 경우 건폐율을 최대 60%가 넘지 않도록 규제를 두었기 때문에 1종 일반 주거 지역은 대지면적 대비 60% 이하의 건축물을 지을 수 있습니다 

건폐율 계산하는 방법

이런 건폐율을 계산하는 방법은 (건축면적 / 대지면적) x 100을 해주면 됩니다 단 발코니 공간의 경우 건폐율과 용적률에 포함이 되어 측정되지만 베란다 공간은 이에 포함되지 않는다는 점을 기억해 두면 돼요

 

폭이 1.5m 이하의 발코니 면적의 경우는 연면적에 속하지 않는다는 점도 기억해 두면 됩니다

 

용적율이란? 연면적이란?

 

자 지금까지 건폐율과 용적률 연면적 중 건폐율에 대해 설명드렸다면 지금부터는 용적률과 연면적에 대해 설명하도록 하겠습니다 

 

용적률은 토지 면적에 대한 연면적의 비율입니다 연면적은 건물의 각 층 바닥의 면적을 모두 합한 면적을 말합니다

 

역시 약간은 허접한 그림을 통해 설명하도록 하겠습니다 여기 지하 3층~ 지상 7층까지 상가 건물이 있다고 가정해봅시다 

 

지하 2~3층은 주차장이고 지하1층 부터 7층까지 상가 건물로 이 건물에 연면적은 몇 평일까요?

 

 

위에서 바닥 면적에 총 합계라고 설명한 대로 이 건물의 연면적은 1000평입니다 

 

용적율은용적률은 이 연면적이 모든 대지면적에 얼마만큼의 비율을 차지하고 있는지를 나타내는 값입니다 여기서 주의해야 될 점은 연면적의 경우 모든 바닥면적의 합이라면 용적률은 지하와 주차장의 면적을 포함하지 않습니다 상기 그림에는 주차장이 지하에 있었지만 만약 주차장이 지상층에 있었다면 주차장 면적을 포함해서는 안됩니다 

 

그럼 위 건물의 용적율은? 몇% 일까요? 

 

정답은 아직은 모른다는것입니다! 위 사진에 하나의 정보가 빠져 있기 때문이죠 바로 대지면적입니다 

 

 

대지면적을 200평이라고 가정한다면 용적률은 350%가 됩니다 

 

용적률 계산법

용적율 = (건축물의 지상층 연면적(바닥면적의 합계) / 대지면적) x 100

만약 300평의 대지에 각층의 바닥면적의 값인 연면적이 150평인 건물을 짓는다면 이 건축물의 용적률은 150%가 되는 것입니다

이런 용적율은 건축물의 층수를 결정하는데 부동산에서 민감하고 중요하게 생각하는 부분이기도 합니다 건축물의 높이가 높아질수록 호실은 많아지고 많아진 호실은 부동산 이익으로 연결이 되기 때문인데요

 

건물이 지어지는 층수 계산법

층수 = 지상층 연면적 / 건축 면적



만약 건축물이 몇 층의 높이로 지어지는 모르고 대지면적 300평에 건폐율이 50%에 용적률 150%의 건축물이라면 이 건축물의 연면적은 450평인 건축물이 되는 것입니다

 

여기에 건폐율이 60%인 건물이 지어지는 것이기 때문에 각 층의 바닥면적은 60평이 되는 것이고 연면적이 300평이기에 지상층으로 5층의 건물을 지을 수 있다는 답이 나오게 됩니다

 

뭔가 많이 복잡해보여서 어렵다고 느껴질 수 있는데 이는 각 계산식에 많은 경우의 수를 대입해서 계산을 하는 것을 반복하면서 이해를 하는 것이 좋을 것 같습니다

 

 

건폐율과 용적율 연면적은 부동산에서 중요한 요소이기도하기 때문에 개념과 그 산정 방식을 정확히 이해하고 각각의 명칭이 무엇을 말하는 것인지 정확하게 알고 가면 좋을 것이라는 생각이 듭니다